Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Landsberg am Lech?

Stand: September 2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten

Kostenübersicht: Was entfällt auf Verkäufer und Käufer?

Die wirtschaftliche Zuordnung sieht bei einem üblichen Verkauf meist so aus:

Dass der Käufer typischerweise die Kosten des Kaufvertrags übernimmt, bedeutet nicht, dass der Verkäufer keinerlei Notar- oder Grundbuchkosten hat. Die Freigabe des lastenfreien Eigentums betrifft seine eingetragenen Belastungen. Zudem können beide Vertragsparteien gegenüber dem Notar gesetzlich haften, während der Kaufvertrag die Kosten im Innenverhältnis verteilt.

1. Maklerprovision – entscheidend ist der Nettoerlös

Maklerprovisionen sind in Deutschland nicht mit einem einheitlichen Prozentsatz gesetzlich festgelegt. Die Verbraucherzentrale nennt häufig vereinbarte Gesamtprovisionen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei einer Gesamtcourtage von 7,14 Prozent und hälftiger Teilung ergibt sich rechnerisch ein Anteil von 3,57 Prozent je Seite.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern begrenzen die §§ 656c und 656d BGB bestimmte Gestaltungen der Kostenverteilung. Welche Norm greift, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat und wie die Verträge aufgebaut sind. Provisionshöhe, Verteilung, Fälligkeit und Leistungsumfang gehören deshalb ausdrücklich in den Maklervertrag.

Für die wirtschaftliche Entscheidung reicht der Blick auf den Prozentsatz nicht. Verglichen werden sollten zwei Netto-Szenarien: Beim Privatverkauf stehen dem möglichen Erlös eigene Ausgaben für Präsentation, Portale und Unterlagen sowie Zeitaufwand und Preisrisiko gegenüber. Beim Verkauf mit Makler wird vom tatsächlich erzielten Preis die vereinbarte Provision abgezogen.

Prüfen Sie im Vertrag insbesondere Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Vergütung und die konkret zugesagten Tätigkeiten. Ob Bewertung, Fotografie, Grundrissaufbereitung, Unterlagenbeschaffung, Interessentenprüfung oder Notarbegleitung enthalten sind, ergibt sich ausschließlich aus dem individuellen Angebot. Dieser Beitrag unterstellt kein bestimmtes Leistungspaket.

2. Grundschuld und Lastenfreistellung

Ein vollständig zurückgezahltes Darlehen lässt eine eingetragene Grundschuld nicht automatisch verschwinden. Soll der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten, müssen nicht übernommene Rechte gelöscht werden. Dafür braucht es regelmäßig die Löschungsbewilligung des Gläubigers, die Zustimmung der Eigentümer in der erforderlichen Form sowie den Vollzug über Notar und Grundbuchamt.

Das Amtsgericht Landsberg am Lech führt das örtliche Grundbuchamt. Seine Fachinformationen nennen 10 Euro für einen einfachen und 20 Euro für einen amtlichen Grundbuchausdruck. Das sind nur die Kosten des Ausdrucks, nicht die Gesamtkosten einer Löschung.

Für Löschung und Lastenfreistellung werden häufig grobe Orientierungen von einigen Zehntelprozent des eingetragenen Grundschuldbetrags verwendet. Eine verlässliche Pauschale gibt es jedoch nicht. Nach Angaben der Bundesnotarkammer können Treuhandauflagen einer abzulösenden Bank eine zusätzliche Notargebühr verursachen, die regelmäßig der Verkäufer trägt. Entscheidend sind der Nennbetrag des eingetragenen Rechts und die konkrete Abwicklung.

Eine Abtretung statt Löschung und Neubestellung kann in geeigneten Fällen Gebühren vermeiden. Sie setzt voraus, dass Käufer, Banken, Rang und Betrag zusammenpassen. Ob diese Lösung möglich und sinnvoll ist, sollten Verkäufer früh mit finanzierender Bank und Notar klären, nicht erst kurz vor der Beurkundung.

3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit kalkulierbaren Kosten

Beim Verkauf eines Gebäudes ist der Energieausweis kein freiwilliges Exposé-Extra. Nach § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, GEG) muss der Verkäufer oder Immobilienmakler potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben. Ausnahmen, etwa für bestimmte Baudenkmäler oder sehr kleine Gebäude, sind eng begrenzt.

Liegt der Ausweis schon vor Veröffentlichung vor, verlangt § 87 GModG je nach Fall Angaben zur Art des Ausweises, zum Energiebedarf oder -verbrauch, zum wesentlichen Energieträger der Heizung, zum Baujahr und zur Effizienzklasse. Verstöße gegen bestimmte Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Die beiden Ausweisarten unterscheiden sich wie folgt:

• Verbrauchsausweis: Grundlage sind Verbrauchsdaten mehrerer Abrechnungsperioden. Die Verbraucherzentrale nennt häufig etwa 50 bis 100 Euro. Zulässig ist er nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des Gebäudes erfüllt sind.
• Bedarfsausweis: Grundlage ist eine technische Bewertung von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Als häufige Orientierung nennt die Verbraucherzentrale etwa 300 bis 500 Euro; ein Ortstermin oder Mehraufwand kann den Preis erhöhen.
• Gültigkeit: Beide Varianten gelten grundsätzlich zehn Jahre. Nach relevanten Änderungen am Gebäude kann ein neuer Ausweis erforderlich oder sinnvoll sein.

Gerade bei älteren Häusern im Raum Landsberg sollte die günstigste Ausweisart nicht automatisch das Ziel sein. Ein fachlich sauber erstellter Ausweis hilft, energetische Eigenschaften nachvollziehbar zu erklären. Er ersetzt aber weder eine Sanierungsplanung noch eine Garantie für spätere Energiekosten.

4. Unterlagen: geringe Beträge, große Wirkung

Vollständige Unterlagen machen ein Objekt nicht automatisch wertvoller, beseitigen aber vermeidbare Unsicherheit. Welche Dokumente benötigt werden, hängt davon ab, ob Haus, Grundstück, Eigentumswohnung, Erbbaurecht oder vermietetes Objekt verkauft wird.

Typische Dokumente und Anlaufstellen sind:

• Grundbuchausdruck: Grundbuchamt beim Amtsgericht Landsberg am Lech; derzeit 10 Euro einfach oder 20 Euro amtlich.
• Flurkarte und Katasterdaten: zuständiges Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung; die Gebühr richtet sich nach Produkt und Umfang.
• Bauunterlagen: zuständige Bauverwaltung beziehungsweise vorhandene Eigentümerakte; Kopien und eine aufwendige Akteneinsicht können zusätzliche Gebühren auslösen.
• Wohnflächenberechnung: vorhandene belastbare Berechnung oder Neuerstellung durch eine fachkundige Person; der Preis hängt vom Aufwand ab.
• Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung und Informationen zu Rücklage und geplanten Maßnahmen.
• Erbfall: Erbnachweis und gegebenenfalls Grundbuchberichtigung; die Kosten können wertabhängig sein.
• Vermietung: Mietvertrag, Nachträge, Betriebskostenunterlagen und Nachweise zur Kaution.

Pauschale Landsberger Gebühren für Flurkarten, Bauakten, Altlasten- oder sonstige Auskünfte wären unseriös, weil Stelle, Umfang und Einzelfall zählen. Lassen Sie sich die aktuelle Gebühr vor der Bestellung nennen.

Der häufigste praktische Engpass entsteht nicht durch eine hohe Gebühr, sondern durch verspätete Beschaffung. Fehlen Grundbuchauszug, Grundriss oder Wohnflächennachweis, kann die Käuferbank ihre Prüfung nicht abschließen. Darum sollten die Unterlagen stehen, bevor verbindliche Zeitpläne versprochen werden.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen während einer laufenden Zinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob überhaupt ein Betrag entsteht, lässt sich nicht seriös aus Restschuld und Zinssatz allein ableiten. Fordern Sie eine datierte Ablöseberechnung bei Ihrer Bank an.

Wichtig ist außerdem § 489 BGB: Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Abweichende Vertragsdetails und der genaue Auszahlungszeitpunkt müssen geprüft werden. Der geplante Notartermin sollte deshalb mit Zinsbindung, Kündigungsfrist und gewünschtem Übergabezeitpunkt abgestimmt werden.

6. Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte

Umgangssprachlich wird oft von Spekulationssteuer gesprochen. Tatsächlich geht es um Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Ein Grundstücksverkauf kann erfasst sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält Ausnahmen für bestimmte Zeiträume eigener Wohnnutzung.

Für die Frist und die Gewinnermittlung zählen rechtliche Details: Erwerbs- und Verkaufsvertrag, Anschaffungsnebenkosten, Herstellungs- oder Modernisierungskosten, Absetzungen und Veräußerungskosten können relevant sein. Eine grobe Prozentangabe wäre irreführend, weil die Belastung vom steuerpflichtigen Gewinn und vom persönlichen Einkommensteuersatz abhängt. Bei Erbschaft, Schenkung, gemischter Nutzung, vermieteten Teilen oder mehreren Verkäufen sollte ein Steuerberater vor der Vermarktung einbezogen werden.

7. Weitere Kosten, die leicht übersehen werden

• Aufbereitung: Malerarbeiten, Reparaturen, Reinigung oder Gartenpflege können die Präsentation verbessern. Ob sich eine Maßnahme rechnet, hängt von Zustand und Zielgruppe ab.
• Entrümpelung: Umfang, Zugänglichkeit, Entsorgung und nötige Arbeitszeit bestimmen den Preis. Ohne Besichtigung ist kein belastbarer regionaler Pauschalbetrag möglich.
• Präsentation beim Privatverkauf: Fotografie, Grundrissbearbeitung, Portalgebühren oder virtuelle Rundgänge können eigene Ausgaben verursachen.
• Laufende Kosten: Hausgeld, Versicherung, Heizung, Strom, Grundsteuer oder Erbbauzins fallen bis zum vereinbarten Übergang weiter an.
• Fachberatung: Anwalt, Steuerberater oder Sachverständige sind bei Erbengemeinschaft, Trennung, Mietkonflikt, Baurechtsfragen oder unklarer Fläche oft gut investiertes Geld.
• Vermietete Immobilie: Zusagen zur Räumung oder Kündigung dürfen erst erfolgen, wenn Mietvertrag und Rechtslage geprüft sind.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Landsberg am Lech, 460.000 Euro

Die folgende Rechnung ist ein Rechenmodell, kein Angebot und keine Marktprognose:

Fällt die Provision niedriger oder gar nicht an, verändert sich das Ergebnis. Gleiches gilt für Lastenfreistellung, Aufbereitung und Darlehensablösung. Kommt eine Steuerbelastung hinzu, muss sie separat aus dem tatsächlichen Veräußerungsgewinn berechnet werden. Diese Prüfung gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses.

Wo Sparen sinnvoll ist – und wo nicht

Sinnvoll kann es sein, früh nach einer möglichen Abtretung der Grundschuld zu fragen, Unterlagen ohne Zeitdruck zu bestellen und den Verkaufszeitpunkt mit Darlehenskündigung und steuerlicher Frist abzugleichen. Auch ein Verbrauchsausweis spart Geld, wenn er gesetzlich zulässig und für das Gebäude aussagekräftig ist. Vertragsentwürfe sollten vor der Beurkundung vollständig abgestimmt sein.

Riskant ist dagegen, auf einen vorgeschriebenen Energieausweis zu verzichten, bekannte Mängel zu verschweigen oder Sanierungsbedarf nur optisch zu verdecken. Ebenso wenig sollte allein der niedrigste Provisionssatz entscheiden. Für den Nettoerlös sind realistische Bewertung, Positionierung, Vertragsinhalt und tatsächlich erzielter Kaufpreis gemeinsam maßgeblich.

Selbstprüfung vor dem Angebotspreis

Gehen Sie die folgenden zwölf Punkte durch und notieren Sie jeweils „geklärt“ oder „offen“:

1. Der eingetragene Nominalbetrag aller Grundpfandrechte ist bekannt.
2. Die Bank hat mitgeteilt, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
3. Erwerbs- und geplanter Verkaufszeitpunkt wurden steuerlich eingeordnet.
4. Es ist geklärt, welche Art von Energieausweis erforderlich ist.
5. Der vorhandene Energieausweis ist gültig und grundsätzlich höchstens zehn Jahre alt.
6. Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder wird beauftragt.
7. Bei einer Eigentumswohnung sind Teilungserklärung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Beschlüsse verfügbar.
8. Eine möglicherweise erforderliche Verwalterzustimmung ist geprüft.
9. Aufbereitung, Räumung und Präsentation sind realistisch kalkuliert.
10. Bei Vermietung sind Mietvertrag und rechtliche Handlungsmöglichkeiten geprüft.
11. Bei einem Erbfall liegt der erforderliche Erbnachweis vor oder ist beantragt.
12. Eine schriftliche Nettoerlösrechnung ersetzt die bloße Vorstellung vom Angebotspreis.

Auswertung

• Zehn bis zwölf Punkte geklärt: Die Kostengrundlage ist weitgehend belastbar; offene Beträge sollten dennoch als Spanne dokumentiert werden.
• Sechs bis neun Punkte geklärt: Schließen Sie die Lücken vor Vermarktungsbeginn, damit Finanzierung und Verhandlung nicht später ins Stocken geraten.
• Weniger als sechs Punkte geklärt: Der erwartete Nettoerlös ist noch eine grobe Schätzung. Zuerst sollten Unterlagen, Bankauskunft und Steuerprüfung folgen.

Fazit: Kleine Posten kalkulieren, große Risiken zuerst klären

Energieausweis, Unterlagen und Lastenfreistellung bleiben bei vielen Verkäufen überschaubar und lassen sich früh beziffern. Deutlich stärker wirken können eine Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Wer diese Fragen vor dem Start klärt, verhandelt nicht mit einer trügerischen Bruttozahl.

Der unsichtbare Kostenfaktor ist ein falsch gesetzter Angebotspreis. Ein Wunschpreis ohne belastbare Marktgrundlage kann Nachfrage bremsen und spätere Nachlässe provozieren. Entscheidend ist daher nicht, jede kleine Ausgabe zu vermeiden, sondern aus realistischem Verkaufspreis und sämtlichen Abzügen einen nachvollziehbaren Nettoerlös zu bilden.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Landsberg am Lech

Quellen

• Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein: Maklergebühren und Teilungsmodelle
• Bundesnotarkammer: Kostenbeispiele und Lastenfreistellung
• Verbraucherzentrale: Energieausweis, Kosten und Gültigkeit
• Amtsgericht Landsberg am Lech: Grundbuchamt
• § 489 BGB: Kündigungsrecht bei Darlehen
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
• § 80 GModG: Vorlage und Übergabe des Energieausweises
• § 87 GModG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 108 GModG: Bußgeldvorschriften
• Bayerisches Landesamt für Steuern: Grunderwerbsteuer